Memória - 15/07/2026 - Participação: Prof. Dr. Alexandre Queiroz Pereira

O IMOBILIÁRIO-TURÍSTICO COMO NOVA FRONTEIRA DA ACUMULAÇÃO RENTISTA-NEOEXTRATIVISTA

Por Luiz Cesar de Queiroz Ribeiro e Nelson Diniz

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Introdução

Como temos sustentado, as transformações recentes do capitalismo induzem mudanças profundas nas formas de produção social do espaço urbano. Entre essas mudanças, destaca-se a crescente articulação entre incorporação imobiliária, turismo e finanças, dando origem a uma modalidade específica de urbanização que, segundo Alexandre Queiroz Pereira e seus colaboradores de pesquisa, é impulsionada pelo “setor imobiliário-turístico”.

Apoiada em mais de quinze anos de investigações realizadas em diferentes regiões do litoral brasileiro e latino-americano, sua apresentação procurou responder a uma questão central: de que maneira a expansão dos grandes empreendimentos imobiliário-turísticos participa da reestruturação da ordem urbano-regional brasileira, convertendo a natureza e a paisagem em ativos estratégicos da acumulação rentista-neoextrativista?

A apresentação revelou importantes aproximações com as hipóteses que vêm orientando o projeto. Se temos sustentado que o capitalismo brasileiro ingressou, nas últimas décadas, em um novo padrão de reprodução do capital, o advento do setor imobiliário-turístico é uma das expressões territoriais mais significativas desse processo. De todo modo, antes de sintetizarmos a exposição, cabe fazer algumas observações de cunho metodológico.

A riqueza metodológica das pesquisas do autor

Em primeiro lugar, devemos ressaltar que o autor mobiliza e articula diversas técnicas de pesquisa: revisão bibliográfica, pesquisa documental, análise da legislação urbanística e ambiental, caracterização de grandes grupos econômicos, produção de cartografias, estudos de empreendimentos específicos e trabalhos de campo realizados em diferentes regiões do litoral brasileiro. A isso se soma uma dimensão comparativa, construída a partir do diálogo entre diferentes experiências latino-americanas. A análise comparativa entre o Nordeste brasileiro e o Caribe mexicano, por exemplo, evidencia que, embora constituídos a partir de trajetórias históricas distintas, ambos os casos convergem para a transformação de sítios naturais, paisagens e do ambiente construído em ativos financeiros capazes de sustentar novas frentes de acumulação.

No que concerne especificamente ao Brasil, cumpre notar que os estudos de caso realizados em diferentes trechos do litoral da Bahia, do Ceará e de Pernambuco revelam, com grande riqueza empírica, os mecanismos concretos por meio dos quais grandes grupos econômicos articulam a ação estatal, o planejamento territorial e os instrumentos de regulação urbana e ambiental para promover processos de valorização fundiária. Nessa dinâmica, zoneamentos, políticas de proteção ambiental, investimentos em infraestrutura e alterações normativas são convertidos em dispositivos de produção de exclusividade territorial, condição indispensável para a captura de rendas de monopólio.

É justamente essa combinação entre diversidade metodológica, comparação internacional e análise multiescalar que confere especial densidade às pesquisas do autor. Como se verá, não se trata de examinar o turismo como uma atividade isolada, mas as múltiplas mediações que articulam Estado, mercado imobiliário, finanças, natureza e urbanização, oferecendo uma interpretação capaz de situar o imobiliário-turístico como uma das principais expressões do capitalismo rentista-neoextrativista.

Exposição do autor: o imobiliário-turístico como nova fronteira de produção do espaço

O autor iniciou sua exposição esclarecendo que ela sintetiza um programa de pesquisas desenvolvido ao longo de aproximadamente quinze anos, grande parte dele realizado no âmbito do Observatório das Metrópoles e construído por meio de diferentes parcerias nacionais, internacionais e locais. Ressaltou, ainda, que suas investigações se apoiam em distintas matrizes teórico-conceituais, embora predomine, claramente, a perspectiva da reprodução do espaço urbano, compreendendo o imobiliário-turístico como uma modalidade específica de produção do espaço e não como um simples segmento da atividade turística. Ou seja, seu objetivo não consiste em estudar o turismo por si só, mas em compreender seus efeitos sobre os processos de urbanização, metropolização e produção social do espaço em geral. E isso guarda relação, diga-se passagem, com seu ponto de partida metodológico. Cabendo, quanto a esse aspecto, mobilizar as próprias palavras do autor, em um de seus artigos mais recentes:

O caminho metodológico da pesquisa considera a urbanização da sociedade como preceito inicial, o que se desdobra, inevitavelmente, no reconhecimento do processo de reprodução social do espaço urbano. Essa condição primeira entende a espacialidade das atividades socioeconômicas produzida pela dialética ação dos agentes sociais. Nesse sentido, a apropriação e dominação da natureza ou dos sistemas ambientais são compreendidas a partir de um viés social, político e econômico crítico (PEREIRA, 2025, p. 402).

Pereira observou que a apresentação procurava atualizar resultados produzidos em pesquisas anteriores à luz dos debates contemporâneos acerca do neoextrativismo, da financeirização e das novas formas de apropriação da natureza, aproximando-os das discussões atualmente desenvolvidas no projeto. E, com esse objetivo, a exposição foi organizada em duas partes. A primeira dedicada às premissas, conceitos e hipóteses que estruturam sua interpretação sobre o imobiliário-turístico. A segunda voltada à análise comparativa de duas situações geográficas paradigmáticas já mencionadas: o Nordeste brasileiro e o Caribe mexicano.

Tomando o caso brasileiro como ponto de partida, o autor procurou demonstrar que a consolidação do imobiliário-turístico não pode ser compreendida sem considerar o papel desempenhado pelo Estado, pelas políticas públicas e pelo planejamento regional. Segundo sua interpretação, a constituição dessa dinâmica resulta de um longo processo de indução estatal iniciado ainda nos anos 1990, quando programas como o PRODETUR (Programa Nacional de Desenvolvimento e Estruturação do Turismo) contribuíram para difundir uma cultura de planejamento regional fortemente associada ao turismo, particularmente em estados como Bahia, Pernambuco e Ceará. Por conseguinte, a construção de rodovias, aeroportos e demais infraestruturas financiadas por fundos públicos consolidou uma espécie de “vocação regional” para o turismo, criando as condições materiais para a expansão dos investimentos privados.

Já nos anos 2000, ainda segundo o autor, os governos estaduais atuaram para captar recursos junto a instituições nacionais e internacionais, como o BNDES e o BID, enquanto os municípios adequavam seus planos diretores e legislações urbanísticas às demandas dos grandes empreendimentos turístico-imobiliários. Quanto a essa centralidade da atuação do Estado, podemos mobilizar, mais uma vez, as próprias palavras do autor e de alguns de seus colaboradores:

O Estado desempenha um papel fundamental na produção de infraestruturas, atuando em esferas que extrapolam os instrumentos financeiros responsáveis pela capitalização de empresas nacionais e transnacionais e pelo financiamento de novos projetos. Em grande medida, cabe ao Estado financiar a produção das infraestruturas indispensáveis ao desenvolvimento do turismo, incluindo os sistemas de transporte, as rodovias, os serviços gerais, como comércio, saúde, educação e telecomunicações, além dos serviços básicos de abastecimento de água, energia elétrica e telefonia. Assim, por exemplo, o desenvolvimento de Cancún e da Riviera Maya esteve diretamente associado ao endividamento do governo mexicano junto ao Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID), criando as bases para que a Riviera Maya se transformasse em um espaço altamente atrativo para investimentos de capital voltados ao turismo. De maneira semelhante, o Nordeste brasileiro também contou com programas destinados à produção de infraestrutura financiados por meio do endividamento do governo junto ao BID (Leopoldo; Pereira; Salinas, 2024, p. 16, tradução nossa).

Na sequência, retomando a ênfase no caso brasileiro, Pereira argumentou que a emergência do imobiliário-turístico está diretamente relacionada às transformações mais amplas da economia nordestina. Conforme o autor, em vez de uma urbanização impulsionada pela industrialização, como ocorreu em outras formações sociais, diversas áreas do litoral brasileiro experimentaram uma transição relativamente direta entre economias rurais/primárias e economias urbanas fortemente terciarizadas. Assim, a associação entre turismo e mercado imobiliário estimulou um intenso fluxo de investimentos voltados à aquisição de terras rurais posteriormente convertidas em solo urbano, dando origem a uma modalidade específica de urbanização caracterizada pela centralidade dos empreendimentos turístico-imobiliários. Para ele, mesmo nas franjas metropolitanas, observam-se processos de expansão urbana praticamente desvinculados da industrialização, nos quais a produção do espaço está organizada sobretudo em torno da valorização da terra, do lazer, da segunda residência e da exploração econômica das amenidades ambientais.

Esse processo produz, segundo o autor, um novo padrão de metropolização. Em lugar da expansão metropolitana tradicional, articulada predominantemente às atividades industriais, consolida-se um modelo de “metropolização turística”. Trata-se de uma urbanização marcada por profundas desigualdades socioespaciais, caracterizada pela coexistência entre infraestruturas sofisticadas destinadas aos empreendimentos privados e formas persistentes de vulnerabilidade social e ambiental, frequentemente expressas pela expansão de assentamentos precários e processos de favelização. 

Mantendo o foco no litoral nordestino brasileiro, o autor destacou, ainda, duas modalidades predominantes do que chamou de “incorporação espacial”. De um lado, a expansão contínua, porém fragmentada, do tecido urbano ao longo do litoral. De outro, o adensamento de áreas já urbanizadas. Em ambos os casos, trata-se de uma urbanização simultaneamente extensiva e intensiva, organizada segundo a lógica da sazonalidade característica das atividades turísticas, alternando períodos de elevada e baixa ocupação.

Outro aspecto enfatizado durante a exposição diz respeito aos agentes responsáveis pela produção desses espaços. Pereira destacou a atuação articulada de grupos econômicos regionais, empresas nacionais e investidores internacionais, demonstrando que a expansão do imobiliário-turístico depende da formação de amplas coalizões de interesses. Além da presença crescente de redes hoteleiras nacionais e internacionais, observa-se a participação de incorporadoras, construtoras, escritórios de arquitetura, consultorias especializadas, agentes financeiros e proprietários fundiários. Em sua opinião, a terra desempenha, nesse contexto, papel estratégico na articulação entre capitais locais e externos, uma vez que a proximidade entre grandes proprietários e governos municipais facilita alterações normativas, flexibilizações urbanísticas e a constituição de novas frentes de valorização imobiliária. O autor ressaltou, ainda, a importância de associações empresariais como a ADIT, no Brasil, e a AMDETUR, no México, responsáveis por coordenar interesses do setor e influenciar mudanças institucionais, como a recente regulamentação da multipropriedade no país. Quanto a esse conjunto de agentes envolvidos, cabe recorrer, para facilitar a compreensão, a um esquema utilizado pelo autor.

Figura 1 – O complexo imobiliário-turístico.

Fonte: elaborado pelo autor.

Outro aspecto que ganhou destaque na apresentação do autor diz respeito à já mencionado relação entre natureza, paisagem e valorização econômica. De acordo com Pereira, os chamados master plans de grandes empreendimentos turístico-imobiliários procuram integrar amenidades (como praias, dunas, lagoas, rios, áreas florestadas, ventos e demais atributos ambientais) ao seu desenho, produzindo uma “natureza turistificada”. Em muitos casos, esses elementos naturais, inicialmente vistos como obstáculos à urbanização, passam a ser preservados justamente porque sua manutenção amplia a exclusividade territorial e potencializa a captura de rendas de monopólio. Como demonstram suas pesquisas, as restrições ambientais, os zoneamentos e as áreas protegidas podem transformar-se em mecanismos de diferenciação econômica, produzindo raridades espaciais altamente valorizadas pelo mercado. A natureza converte-se, assim, em item complementar do portfólio imobiliário, em barreira à presença de usos considerados indesejados e, simultaneamente, em fundamento de estratégias empresariais de ambientalismo compensatório e de marketing socioambiental.

O conjunto dessas dinâmicas conduz, ainda conforme o autor, à constituição de novas formas de dependência e de conflitos socioambientais. Assim, os espaços especializados no imobiliário-turístico tornam-se crescentemente subordinados a decisões tomadas em diferentes escalas, desde metrópoles nacionais até centros internacionais de decisão e financiamento. A dependência manifesta-se tanto na origem dos capitais quanto na formulação das políticas públicas, na reorganização da legislação urbanística e na própria estruturação dos investimentos. Ao mesmo tempo, esses empreendimentos apresentam elevado consumo de água, energia e demais recursos naturais, enquanto externalizam seus principais custos sociais e ambientais. A remoção de comunidades, a pressão sobre ecossistemas frágeis, a intensificação dos conflitos fundiários e a transferência dos custos ambientais para o Estado e para as populações locais aparecem, assim, como dimensões constitutivas desse padrão de urbanização.

Na segunda parte da exposição, Pereira voltou-se para a análise dos complexos imobiliário-turísticos no Nordeste brasileiro e na Riviera Maya, no México, procurando evidenciar as convergências existentes entre essas duas formações territoriais. Ao fazê-lo, definiu os complexos imobiliário-turísticos como formas espaciais de elevada capacidade de consumo do território, frequentemente superiores a centenas de hectares, articulando loteamentos, condomínios, resorts, hotéis, campos de golfe e outros empreendimentos-âncora em uma mesma operação imobiliária.

Segundo o autor, trata-se de verdadeiras “utopias espaciais”, no sentido de David Harvey (2015), concebidas como espaços fechados, controlados e altamente seletivos, cuja produção depende cada vez mais de mecanismos de financeirização, incluindo instrumentos como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Nessas configurações, a hotelaria desempenha frequentemente o papel de âncora para a valorização imobiliária, seja em modelos integrados, que compartilham infraestrutura entre hotéis e condomínios, seja em modelos segmentados.

A comparação internacional permitiu demonstrar que, enquanto no México a financeirização apresenta maior grau de maturidade, com participação significativa de fundos de investimento e fundos de previdência, no Brasil a terra continua desempenhando papel central como reserva de valor, antecedendo a plena financeirização dos empreendimentos. Em ambos os casos, entretanto, observa-se uma mesma lógica de socialização dos riscos territoriais: enquanto o Estado assume os custos de infraestrutura e das chamadas “dívidas territoriais”, os agentes privados capturam os ganhos decorrentes da valorização imobiliária e da exploração turística, consolidando o imobiliário-turístico como uma das expressões mais sofisticadas da articulação contemporânea entre urbanização, rentismo, financeirização e mercantilização da natureza.

Questões e interlocuções com o autor

Como de costume, após a apresentação, um conjunto de intervenções procuraram menos questionar os resultados da pesquisa do que explorar suas possibilidades de diálogo com a agenda teórica que vem sendo construída no âmbito do projeto. As quatro primeiras questões foram formuladas por nós mesmos, na condição de animadores do projeto. Na sequência, alguns dos demais pesquisadores e pesquisadoras presentes também se manifestaram.

A primeira questão partiu de um dos argumentos centrais da apresentação: a demonstração de que os complexos imobiliário-turísticos se estruturam a partir da produção de situações de exclusividade territorial, nas quais atributos naturais e paisagísticos são convertidos em elementos centrais da valorização imobiliária e financeira. Ressaltamos o fato de que essa dinâmica parece atualizar uma característica estrutural da formação social brasileira, qual seja, a tendência à apropriação privada dos fundos territoriais mediante uma permanente lógica de fronteira. Nesse sentido, procuramos discutir em que medida o imobiliário-turístico representa uma nova manifestação desse processo histórico, convertendo praias, dunas, lagoas, áreas de preservação e demais amenidades naturais em objetos de apropriação privada e de extração de rendas. Também destacamos que tais processos costumam ser acompanhados por diferentes formas de despossessão territorial, envolvendo remoções de comunidades tradicionais, restrição de usos coletivos do litoral e intensificação da superexploração da natureza.

Em uma segunda questão, procuramos deslocar a discussão para uma dimensão apenas tangenciada pelo autor em suas pesquisas: a questão do trabalho. Embora essas pesquisas privilegiem a análise dos mecanismos de produção do espaço, observamos que a expansão do imobiliário-turístico depende igualmente da mobilização de um amplo contingente de trabalhadores empregados nos setores de hotelaria, alimentação, construção civil, lazer, limpeza, manutenção, segurança e demais atividades associadas ao turismo. Nesse contexto, perguntamos em que medida a valorização dessas novas paisagens turísticas também repousa sobre formas contemporâneas de superexploração da força de trabalho, característica historicamente constitutiva do capitalismo dependente brasileiro. Dito de outro modo, buscamos discutir até que ponto a produção desses espaços encontra seu fundamento não apenas na exploração da natureza, mas também na intensificação das formas precárias de exploração do trabalho.

Na sequência, nos voltamos para o papel desempenhado pelo Estado na constituição dessas novas frentes de acumulação. Como visto, as pesquisas apresentadas demonstram que os grandes empreendimentos imobiliário-turísticos dificilmente se viabilizam sem investimentos públicos em infraestrutura, adaptações nos instrumentos de planejamento, flexibilizações da legislação urbanística e ambiental e diferentes modalidades de incentivo estatal. A partir dessa constatação, argumentamos que essa dinâmica parece expressar outra característica estrutural do capitalismo dependente: a recorrente captura do Estado e do fundo público por interesses privados. Porém, a questão formulada procurou avançar um passo além, perguntando como a recente expansão da plataformização se articula a esse processo. Mais especificamente, indagamos se pesquisas mais recentes já permitem identificar formas pelas quais o próprio Estado passa a estimular segmentos como o aluguel de curta duração mediado por plataformas digitais, ampliando as conexões entre financeirização, plataformas digitais e produção social do espaço.

Na quarta questão, colocamos em discussão uma hipótese que vem sendo desenvolvida no âmbito do projeto e que, inclusive, já apareceu em um texto produzido conjuntamente pelo autor e pelo professor Luiz Cesar de Queiroz Ribeiro. A hipótese sustenta que o recente ciclo de expansão do mercado imobiliário brasileiro coincide com um período de forte acumulação de capitais provenientes das atividades agroexportadoras e extrativas, favorecendo movimentos de transferência de capitais entre esses diferentes circuitos de acumulação. Sugerimos, então, que o autor avaliasse em que medida essa hipótese também ajuda a compreender a expansão do imobiliário-turístico, sobretudo considerando que seus empreendimentos se dirigem majoritariamente ao consumo de luxo e às formas de consumo conspícuo/suntuário praticadas pelas classes e frações de classe que integram o bloco no poder e pelos segmentos de maior renda.

Como dito, além das questões por nós formuladas, outras intervenções ampliaram o debate em direções igualmente relevantes. Uma delas destacou a necessidade de aprofundar o diálogo entre o imobiliário-turístico e os processos de plataformização, indagando se essa dimensão já integra a agenda atual de pesquisa do autor. Na mesma intervenção, perguntou-se também se os estudos de caso têm permitido identificar formas de resistência protagonizadas por moradores, associações comunitárias, pescadores artesanais, movimentos sociais e outros coletivos locais, bem como experiências alternativas de urbanização e de apropriação do território capazes de confrontar a lógica expansiva dos grandes empreendimentos.

Outra intervenção voltou-se para as relações entre turismo, rentismo e financeirização, sugerindo que o imobiliário-turístico pode ser interpretado como uma modalidade particularmente expressiva de turismo predatório. A questão concentrou-se especialmente no papel desempenhado pelos grandes agentes financeiros, como fundos imobiliários, hedge funds e outros investidores institucionais, procurando saber em que medida esses atores já vêm sendo incorporados às pesquisas e como participam da estruturação contemporânea do setor.

Por fim, uma última intervenção ressaltou a existência de importantes aproximações entre a dinâmica do imobiliário-turístico e outros grandes vetores contemporâneos de produção do espaço, particularmente aqueles associados às atividades portuárias e logísticas. A partir da experiência de regiões como a Baixada Santista, levantou-se a hipótese de que diferentes formas de uso corporativo do território podem entrar em disputa sobre determinadas porções do litoral, questionando-se se a pesquisa já identifica situações de conflito ou competição entre a expansão da logística portuária e a consolidação dos grandes empreendimentos imobiliário-turísticos.

Respostas do autor

Ao responder às questões formuladas durante o debate, Pereira reafirmou, em primeiro lugar, a pertinência da aproximação entre o imobiliário-turístico e os processos contemporâneos de produção de exclusividades territoriais. Segundo o autor, essa problemática já vem sendo discutida por um conjunto mais amplo de pesquisadores dedicados ao estudo da chamada “gentrificação verde”, fenômeno que também se manifesta nos espaços produzidos pelo imobiliário-turístico.

Ao comentar a questão relativa às possibilidades de resistência a essa dinâmica, o autor observou que suas pesquisas também têm identificado experiências contra-hegemônicas em diferentes trechos do litoral brasileiro. Destacou, em especial, a atuação de comunidades pesqueiras e de outros grupos locais que buscam impedir a mercantilização da terra por meio da criação de reservas extrativistas. Segundo ressaltou, a instituição dessas reservas interrompe, ao menos parcialmente, a lógica de transformação da terra em mercadoria, constituindo importantes mecanismos de contenção da expansão dos grandes empreendimentos imobiliário-turísticos. Recordou, nesse sentido, que a primeira reserva extrativista do litoral brasileiro foi criada justamente no estado do Ceará, ilustrando como diferentes formas de organização comunitária podem constituir alternativas concretas à lógica predominante de apropriação privada do território.

Em relação à questão do trabalho, observou que a expansão do imobiliário-turístico vem sendo acompanhada, de fato, por uma profunda transformação da estrutura ocupacional em diversas regiões do litoral, marcada pela passagem de atividades rurais para ocupações concentradas no setor terciário. Entretanto, essa transição não corresponde à constituição de empregos estáveis e de maior qualidade. Ao contrário, predominam formas de trabalho fortemente precarizadas, marcadas pela sazonalidade característica da atividade turística. Além disso, o autor destacou que, após a reforma trabalhista, tornou-se particularmente expressiva a utilização de contratos de trabalho intermitente no setor hoteleiro.

Sobre a relação entre o imobiliário-turístico e a plataformização, informou que esse tema já constitui um dos eixos do novo ciclo de pesquisas em desenvolvimento. Segundo explicou, as investigações mais recentes passaram a incorporar a atuação de plataformas digitais, especialmente o Airbnb, procurando compreender seus impactos sobre a dinâmica imobiliária dos espaços turísticos. As evidências levantadas até o momento indicam uma estreita associação entre a concentração de segundas residências e a ampliação da oferta de hospedagens mediadas por plataformas digitais. Além disso, chamou a atenção para a necessidade de incorporar à análise o crescimento da multipropriedade, entendida como mais uma modalidade contemporânea de intensificação da exploração econômica dos imóveis voltados ao turismo.

Ao responder à questão relativa às possíveis transferências de capital entre diferentes frentes de acumulação, o autor considerou a hipótese bastante consistente e apresentou alguns exemplos observados em suas pesquisas. Destacou o caso do Grupo Aviva, originário de Goiás e inicialmente vinculado ao turismo em Caldas Novas, que posteriormente expandiu seus investimentos para o litoral nordestino mediante a aquisição do complexo Costa do Sauípe. Da mesma forma, mencionou a atuação da GAV Resorts, também sediada em Goiás, como exemplo da circulação de capitais provenientes de outras regiões e setores econômicos em direção aos grandes empreendimentos turístico-imobiliários. Esses movimentos sugerem a existência de fluxos de investimento que extrapolam os limites tradicionais do setor imobiliário, reforçando a hipótese de crescente articulação entre diferentes circuitos contemporâneos de acumulação.

Quanto à participação dos grandes agentes financeiros, esclareceu que essa temática passou a integrar de maneira mais sistemática o novo ciclo de pesquisas atualmente em desenvolvimento. Reconheceu que o papel desempenhado por fundos imobiliários, fundos de investimento, hedge funds e demais agentes financeiros ainda demanda maior aprofundamento empírico, constituindo uma das principais agendas futuras da investigação.

Por fim, ao comentar a aproximação estabelecida entre o imobiliário-turístico e outras formas contemporâneas de produção do espaço, o autor observou que situações semelhantes podem ser identificadas em diferentes contextos territoriais. Destacou que a Baixada Santista apresenta atualmente a maior concentração de segundas residências do país, indicando a relevância desse tipo de dinâmica também fora do Nordeste. Acrescentou, ainda, que, no litoral cearense, já se observam disputas territoriais entre a expansão da atividade turística e outros vetores de valorização econômica, como os empreendimentos de geração de energia eólica. Em sua opinião, esses exemplos reforçam a necessidade de compreender o imobiliário-turístico não como um fenômeno isolado, mas como parte de um conjunto mais amplo de processos que disputam a apropriação e o controle dos territórios litorâneos.

Observações adicionais: o imobiliário-turístico como expressão do rentismo-neoextrativismo

As observações a seguir partem, em grande medida, de questões suscitadas pela exposição e pelo debate, mas também dialogam com um texto recente de Alexandre Queiroz Pereira e Luiz Cesar de Queiroz Ribeiro (2026), no qual os autores avançam algumas hipóteses sobre o significado do imobiliário-turístico para a compreensão da urbanização brasileira no século XXI.

Como primeira observação adicional, é pertinente interpretar o imobiliário-turístico como uma modalidade específica de neoextrativismo em sentido ampliado. Naturalmente, não se trata de um fenômeno baseado na extração de minérios, petróleo ou commodities agrícolas, pois o objeto da extração é outro. O que se extrai, nesse caso, é uma “renda da paisagem”. A praia, o mar, as dunas, as lagoas, as florestas e os demais atributos naturais deixam de constituir apenas condições físicas da urbanização para serem convertidos em recursos estratégicos de valorização econômica. Assim, o belo, o raro e o exclusivo se tornam objetos de monopolização, permitindo a captura de rendas fundadas na singularidade desses espaços. Quer dizer, a lógica extrativa desloca-se da exploração direta dos recursos naturais para a exploração econômica da própria paisagem enquanto bem escasso e monopolizável.

Por conseguinte, cabe reforçar a necessidade de aproximar as pesquisas sobre esse tema do clássico debate sobre a renda da terra. Isso porque o capital imobiliário-turístico não necessariamente produz a paisagem que comercializa. Ele apropria-se monopolisticamente de atributos naturais cuja existência antecede a intervenção do capital. Isto é, o diferencial competitivo dos empreendimentos não reside prioritariamente na edificação em si, mas na capacidade de controlar localizações irreproduzíveis e de restringir o acesso social a esses espaços. Daí porque o imobiliário-turístico é expressão não só do neoextrativismo, mas também do rentismo.

Ressalte-se que o funcionamento do complexo imobiliário-turístico parece combinar duas modalidades principais de rentismo. A primeira delas corresponde ao rentismo fundiário propriamente dito, fundado no monopólio da propriedade da terra e, sobretudo, da paisagem. Como já mencionado, o diferencial competitivo desses empreendimentos não reside prioritariamente na produção do espaço edificado, mas na apropriação exclusiva de localizações irreproduzíveis, capazes de gerar rendas justamente porque concentram atributos naturais escassos e monopolizáveis. Em resumo: trata-se, como também já foi antecipado, de uma renda derivada do direito de excluir terceiros do acesso a determinadas parcelas do território e de monopolizar o consumo de paisagens naturais e/ou socialmente produzidas, mas privatizadas pela propriedade da terra.

Entretanto, parece igualmente importante reconhecer a emergência de uma segunda modalidade de rentismo, que se sobrepõe à primeira e que poderia ser caracterizada como um rentismo patrimonial-financeiro. Nesse caso, a principal fonte de valorização já não decorre apenas da propriedade da terra, mas do controle dos circuitos financeiros que passam a organizar sua circulação. A terra, os empreendimentos e até mesmo os fluxos futuros de renda produzidos pelo turismo são convertidos em ativos financeiros passíveis de securitização, fracionamento, negociação e permanente revalorização patrimonial. A multiplicação recente de mecanismos como fundos imobiliários especializados, certificados de recebíveis, multipropriedade, sistemas de cotas imobiliárias e diferentes modalidades de gestão patrimonial indica que o centro da acumulação se desloca, progressivamente, da construção material dos empreendimentos para a administração financeira dos direitos de propriedade que eles incorporam. A construção permanece necessária, mas torna-se, em larga medida, o suporte material para a emissão e circulação de títulos, cotas e demais ativos financeiros lastreados na valorização futura da terra e da paisagem.

Em nossa perspectiva, essa distinção faz lembrar o clássico debate, inaugurado por David Harvey (2013), sobre a terra como um equivalente do capital fictício. Ou seja, a renda extraída do monopólio territorial é transformada na base sobre a qual se organiza uma segunda camada de valorização, agora fundada na circulação financeira desses direitos de propriedade. Desse modo, o capital não apenas captura a renda produzida pela exclusividade territorial, mas captura rendas derivadas da gestão dos ativos patrimoniais, apropriando-se dos fluxos monetários associados à administração dos bens e serviços turístico-imobiliários. A propriedade da terra permanece sendo o fundamento último da valorização. No entanto, o controle da circulação financeira surge como uma fonte adicional e cada vez mais relevante de apropriação de riqueza.

Isso tudo indica que o imobiliário-turístico impulsiona uma modalidade específica de financeirização: a financeirização da natureza. O que ocorre justamente porque a terra, a paisagem e as amenidades ambientais deixam de funcionar apenas como suporte material dos empreendimentos para converter-se em ativos financeiros. E essa dinâmica ajuda a compreender, igualmente, por que o imobiliário-turístico é um vetor de acumulação por despossessão. Quer dizer, como ocorre nas atividades minerárias ou no agronegócio, a valorização do território, nesse caso, também pressupõe a remoção ou a subordinação de formas anteriores de uso da terra. Por conseguinte, comunidades pesqueiras, populações tradicionais, pequenos proprietários e usuários históricos do litoral são progressivamente deslocados pela valorização fundiária, pelo encarecimento do custo de vida, pela privatização direta e indireta das praias etc. Em síntese: são atingidos pela crescente restrição do acesso aos bens comuns.

Sínteses complementares entre a pesquisa do autor, as hipóteses e os eixos analíticos do projeto

Como é possível observar no quadro a seguir, as pesquisas de Alexandre Queiroz Pereira oferecem importantes contribuições para compreender a expansão do imobiliário-turístico como uma das expressões contemporâneas da urbanização sob dominância rentista-neoextrativista e da reestruturação da ordem urbano-regional brasileira.

Quadro 1 – Sínteses e desdobramentos possíveis entre a pesquisa do autor e os eixos analíticos do projeto.

Eixos analíticos	Sínteses e/ou desdobramentos possíveis
Urbanização planetária e/ou extensiva	As pesquisas demonstram que a expansão do imobiliário-turístico constitui uma modalidade específica de urbanização extensiva, projetando o metabolismo urbano/metropolitano sobre extensas áreas do litoral brasileiro e latino-americano. A constituição de novas centralidades turísticas, a expansão de infraestruturas e a incorporação de áreas anteriormente rurais ou pouco urbanizadas evidenciam a ampliação contínua da urbanização.
Homogeneização e diferenciação do território	Um dos principais resultados das pesquisas consiste em demonstrar que a expansão do imobiliário-turístico combina, simultaneamente, homogeneização e diferenciação espacial. De um lado, difundem-se modelos relativamente padronizados de resorts, condomínios fechados, segundas residências e empreendimentos de luxo. De outro, a valorização econômica depende justamente da produção de diferenciações territoriais fundadas na singularidade da paisagem, das amenidades naturais e da exclusividade espacial, convertendo o belo e o raro em fontes de renda de monopólio.
Urbanização subdesenvolvida	As pesquisas evidenciam que a expansão do turismo não supera as características históricas da urbanização dependente, mas se apoia nelas. A produção de enclaves turísticos convive com profundas desigualdades socioespaciais, precariedade da infraestrutura urbana, expansão de assentamentos precários e intensificação dos conflitos ambientais. A urbanização turística reproduz, assim, formas específicas de desenvolvimento desigual, articulando modernização seletiva, exclusão social e mercantilização da natureza.
Fragmentação do território	Os complexos imobiliário-turísticos reforçam processos de fragmentação territorial por meio da produção de espaços exclusivos, autossegregados e fortemente controlados. Resorts, condomínios e grandes empreendimentos criam fronteiras socioespaciais, restringem o acesso a áreas anteriormente públicas e reorganizam o litoral em função de usos altamente seletivos, aprofundando a dissociação entre os espaços destinados ao consumo turístico e aqueles ocupados pelas classes populares.
Desconcentração/ reconcentração urbana	Embora promovam a expansão da urbanização para novas áreas do litoral, os investimentos analisados permanecem fortemente articulados às grandes metrópoles nacionais e aos centros internacionais de decisão financeira. A pesquisa demonstra que a aparente desconcentração territorial da urbanização ocorre simultaneamente à reconcentração dos processos decisórios, dos fluxos de capital e do comando empresarial, reforçando a dependência das regiões turísticas em relação aos principais centros econômicos do país e do exterior.
Conexão entre a precariedade do trabalho e a precariedade da vida urbana	Ainda que essa dimensão não constitua o foco principal da pesquisa, o debate evidenciou importantes aproximações com as hipóteses do projeto. A expansão do imobiliário-turístico é acompanhada pela substituição de atividades rurais por ocupações terciárias fortemente precarizadas, marcadas pela sazonalidade, pelo trabalho intermitente e pela flexibilização das relações de trabalho. Ao mesmo tempo, os processos de valorização imobiliária elevam o custo da reprodução social nas áreas turísticas, reforçando a articulação entre superexploração do trabalho, segregação residencial e precarização das condições de vida urbana.
Promoção estatal do novo padrão de reprodução do capital	Trata-se, provavelmente, do principal ponto de convergência entre a pesquisa e as hipóteses do projeto. O autor demonstra que a expansão do imobiliário-turístico depende decisivamente da atuação do Estado, tanto na produção de infraestrutura quanto na reorganização dos instrumentos de planejamento, na flexibilização das normas urbanísticas e ambientais, na oferta de financiamento público e na adaptação da legislação às necessidades dos grandes empreendimentos. O Estado aparece, assim, como agente fundamental da produção das condições gerais de valorização do capital nesse setor.

Fonte: elaboração dos autores.

Referências

HARVEY, David. Os limites do capital. São Paulo: Boitempo, 2013.

HARVEY, David. Espaços de esperança. São Paulo: Edições Loyola, 2015.

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PEREIRA, Alexandre Queiroz. As estratégias do setor imobiliário-turístico e a incorporação de medidas socioambientais no litoral do Brasil. Ambientes: Revista de Geografia e Ecologia Política, Marechal Cândido Rondon, v. 7, n. 1, p. 397-421, 2025.

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